Tko si danas u Hrvatskoj može priuštiti novu nekretninu? Cijene izgrađenih nekretnina su na vrhuncu. Prosječna cijena novogradnje na traženim lokacijama u Zagrebu kreće se oko 3.900 eura po kvadratnom metru, a trošak gradnje u vlastitom aranžmanu iznosi oko 1.500-2.000 eura po kvadratu – bez zemljišta, dozvola, projekata. Trend rasta predviđa se na iduće dvije godine, slijedi stabilizacija, no ne i pad. Trošak novca kroz kamatne stope je još u porastu, s naznakama stabilizacije, no ne i vraćanja na staro. Prosječna neto plaća iznosi 1.130 eura.
Cijene novogradnje na poželjnim lokacijama u Zagrebu
Dakle, za 100m2 novogradnje u prosjeku se treba izdvojiti 390.000 eura. Ako nemamo štednju možemo je kupiti stambenim kreditom, no minimalna neto plaća bi trebala iznositi 2.390 eura! Obzirom na mogućnost financiranja vlasnika tvrtke (kroz model kombiniranog dohotka) minimalna neto dobit za navedeni iznos stambenog kredita trebala bi iznositi otprilike 21.000 eura uz minimalnu direktorsku neto plaću u iznosu 668 eura.
To nas dovodi do činjenice da su poduzetnici u prednosti spram osoba koje ostvaruju dohodak od nesamostalne djelatnosti (plaća), zaključuju financijski stručnjaci iz grupe 3D Financije.
Poslovnu Grupu 3D Financije čine tvrtke 3D Poslovne financije i 3D Privatne financije.Tvrtka 3D Poslovne financije bavi se poslovnim savjetovanjem za pravne osobe, dok se tvrtka 3D Privatne financije bavi kreditnim posredništvom za fizičke osobe s naglaskom na vlasnike tvrtki i obrta. S Vesnom Jurković, osnivačicom i direktoricom 3D Financija, razgovarali smo o trenutačnoj tržišnoj problematici.
Zašto se može zaključiti da su poduzetnici (vlasnici tvrtke) u prednosti spram fizičkih osoba te mogu ostvariti značajno više iznose stambenih kredita?
Zato jer se koristi poseban izračun kreditne sposobnosti koji koristi snagu tvrtke uz, često, direktorski minimum plaće. S druge strane, prosječna plaća u Hrvatskoj iznosi 1.050,37 eura što omogućuje stambeni kredit od 89.000 eura (kamata 3,2%, te 30 godina otplate). Svi zainteresirani poduzetnici mogu nam se javiti putem telefona +38516609695 ili ispuniti brzi obrazac na našem webu.
Usporedba kreditne sposobnosti poduzetnika i stalno zaposlene osobe
Koji efekt se ostvaruje, u slučaju financiranja vlasnika stambenim kreditom za poduzetnike, na samu tvrtku?
Tvrtka optimizira svoju dobit uštedom plaćanja visokih doprinosa, poreza i prireza za bruto II troška plaće vlasnika tvrtke, obzirom da je dostatna i samo minimalna direktorska plaća. Tvrtka zadržava dobit, te ne isplaćuje zadržanu dobit vlasniku što neki modeli stambenog financiranja vlasnika favoriziraju, a obzirom na tretman priznavanja isplate dobiti u otplatni potencijal vlasnika kao fizičke osobe. Na taj način (zadržavanjem dobiti u tvrtki, te reinvestiranjem iste) posljedično se održava „zdrava“ pozicija kapitala. Isto je izrazito bitno za pristup financiranju i financijskim instrumentima prema potrebama tvrtke, odnosno poslovnog modela, a kako se ne bi narušila financijska struktura bilance.
Obzirom da tvrtka daje jamstvo stambenom kreditu svog vlasnika, ista nije „oštećena“ za svoju kreditnu sposobnost, a samo jamstvo nema niti doticaja na novčani tok tvrtke.
Da li poduzetnik nužno treba imati visoku plaću ili ne u svrhu privatne kreditne sposobnosti?
Ukoliko se radi o vlasniku tvrtke koja je bonitetna, odgovor je NE, a obzirom da se koristi snaga tvrtke. Pri tome treba naglasiti da se uvijek promatra i povijest poslovanja tvrtke, odnosno barem dvije posljednje financijske godine, kao i interim rezultat tekuće financijske godine same tvrtke. Često nam se javljaju „mladi poduzetnici“ koji imaju jednu prošlu financijsku godinu iza sebe, ili su istek počeli, no na žalost ipak treba proći dvije financijske godine, a kako bi se ovaj način financiranja mogao primijeniti.
Tko danas može biti kreditno sposoban kupiti stan u Zagrebu obzirom na trenutne cijene nekretnina?
Poduzetnik – vlasnik tvrtke češće nego osoba koja ostvaruje plaću, odnosno dohodak od nesamostalnog rada.
Koje uvjete treba zadovoljavati poduzetnik, a kako bi ostvario željeni kredit?
Potrebno je zadovoljiti kreditnu sposobnost (vidi tablicu niže), ali i ostale uvjete:
- vrijednost nekretnine prema procjeni u iznosu većem ili jednakom u odnosu na traženi iznos kredita
- nepostojanje niti jednog drugog zaduženja, kako vlasnika, tako niti tvrtke za navedeni primjer (u slučaju postojećih obveza, iznosi neto dobiti trebaju biti veći ili iznos kredita manji)
- najbitniji povijesni parametri bankama jesu: potpuna urednost u otplati obveza kako tvrtke, tako i vlasnika, izostanak utuženja, te prodaje potraživanja posljednje 4 godine, izostanak povijesnog „track recorda“ aktivnosti stečajeva povezanih osoba, blokada povezanih osoba i slično
Kako se promatra kreditna sposobnost poduzetnika
Zašto ste u segmentu kredita za fizičke osobe fokusirani na vlasnike tvrtki i obrta?
Kako smo naš poslovni model inicijalno temeljili na poslovnom savjetovanju u domeni mikro i SME poduzetništva putem tvrtke 3D Poslovne financije, te obzirom na potrebe naših klijenata, kao i činjenice da takva usluga ne postoji u moru financijskih posrednika u domeni financiranja fizičkih osoba, odlučili smo se upustiti i u stambeno i potrošačko posredovanje putem tvrtke 3D privatne financije.
Poduzetnici su u pravilu prijavljeni na niske plaće, i zbog toga najčešće nisu svjesni da mogu dobiti značajniji iznos stambenog kredita za poduzetnike kao fizička osoba. Također, sve češće smo se susretali sa željama poduzetnika da kupe nekretninu koja je rezidencijalnog karaktera putem poslovnih kredita, a obzirom da im nije uspijevalo doći do istog temeljem svoje plaće.
To je naša tržišna prednost u odnosu na ostale posrednike u domeni financiranja fizičkih osoba, jer za pripremu takvih slučajeva za financiranje u bankama, potrebno je imati znanja i iskustva pri analizi poslovnih modela, financijskoj analizi, te ostalih specifičnih bihevioralnih komponenti koje su osnova – podloga, takvoj usluzi.
U konačnici, krajnjem klijentu pružamo cjelovitu uslugu (od pristupa financiranju tvrtke, do posredovanja pri financiranju vlasnika tvrtke kao fizičke osobe). I da, jedini smo na tržištu koji prakticiramo taj model. Pri tome, također smo dobili i novi tržišni udio, a to su fizičke osobe koje svoj dohodak ostvaruju od nesamostalnog rada (plaća), paušalnih obrta, inozemnih dohodaka, te slobodnih zanimanja.
Možete nam detaljnije objasniti kako vlasnik tvrtke s “direktorskim minimumom” može dobiti stambeni kredit za stan u izgradnji?
Odgovor je najbolje dati prezentacijom okvirnog slučaja. Vlasnik uspješne tvrtke, obratio nam se sa željom investiranja u rezidencijalnu nekretninu u izgradnji u širem centru Zagreba. U budućnosti je želi opremiti, te se preseliti u istu. Njegova želja bila je kupiti nekretninu kao fizička osoba, ali s poduzetničkom neto plaćom od 668 eura. Kako je prijavljen na nisku plaću bio je naprosto uvjeren da nije u mogućnosti dobiti stambeni kredit kao fizička osoba. Rezultat je odobrenje povoljnog stambenog kredita, čime se poduzetnikova želja konačno i ostvarila.
Edukativni primjer kako mogu izgledati uvjeti stambenog kredita kada je podnositelj zahtjeva poduzetnik kao fizička osoba:
- redovita neto primanja: 668 eura
- prosječna neto dobit tvrtke u protekle dvije financijske godine: 38.000 EUR
- zaduženje tvrtke: financijski leasing mjesečne rate 800 eura, te overdraft u iznosu od 150.000 eura
- zaduženje vlasnika kao fizičke osobe: kreditna kartica limita 6.636 eura
- vrsta NOVOG kredita: stambeni
- iznos kredita: 400.000 eura
- kamatna stopa nominalna: 3,20% (fiksna prvih 5 godina)
- rok otplate: 30 godina
- osiguranje: hipoteka na nekretnini koja je predmet kupnje
- jamstvo: vlasnik u svojstvu fizičke osobe & tvrtka
- bez vlastitog učešća, bez dopunske nekretnine
- besplatna procjena, besplatni trošak obrade
- vrijeme obrade kredita: 30 dana od predaje dokumentacije
Koje su prednosti kupnje rezidencijalne nekretnine kao privatna osoba (vlasnik tvrtke) u odnosu na poduzetničke kredite?
Prednosti su mnoge, a osnovna je da se zadovoljava stvarna namjena kredita, to jest kupnja rezidencijalne nekretnine. Kod privatnih kredita, a u odnosu na poduzetničke kredite duži su rokovi otplate, kamatna stopa je konkuretna, kredit ne utječe na otplatni potencijal tvrtke, itd.
Prednosti kupnje rezidencijalne nekretnine u svojstvu privatne osobe u usporedbi sa poduzetničkim kreditima:
- mogućnost kupnje na duge rokove, i to do 30 godina, što posljedično minimizira opterećenje novčanog toka nositelja kredita,
- ne utječe na “kreditni rating” tvrtke, kao niti na otplatni potencijal same tvrtke spram budućih potencijalnih potreba, bilo da se radi o investicijama ili potrebama za dopunsku likvidnost,
- ostvaruje se konkurentna kamatna stopa,
- mogućnost realizacije kredita bez vlastitog učešća ukoliko je tržišna vrijednost kupoprodaje u skladu s dogovorenom kupoprodajnom cijenom,
- nema troška izrade projektne dokumentacije,
- namjena kredita je zadovoljena ukoliko se radi o kupnji rezidencijalne nekretnine, odnosno nekretnine u kojoj je formalno pravno moguće stanovanje,
- itd.
Odnosi li se isto i na nenamjenske i hipotekarne kredite?
Isti način kalkulacije primjenjuje se i za dobivanje nenamjenskih kredita. Takav kredit može se koristiti za kupnju automobila, uređenje stana, ulaganje u startup projekt ili bilo koju drugu namjenu u skladu sa željama i potrebama tražitelja kredita. Iznosi kredita kreću se od 5.000 do 40.000 EUR, uz rokove otplate od 24 do 120 mjeseci (2 do 10 godina).
Zašto su hipotekarni krediti danas postali hit!?
Obzirom na porast kamatnih stopa stambenih kredita (danas je optimalna kamata na tržištu 3,20%), te pad kamatnih stopa hipotekarnih kredita (danas je optimalna kamatna stopa na hipotekarne kredite 3,75%), sve veće su prednosti istih.
Prednosti hipotekarnih kredita danas:
- moguće je refinancirati postojeće stambene i nenamjenske kredite
- kamatna stopa je skoro izjednačena sa stambenim kreditima
- pri realizaciji hipotekarnog kredita bilo koja vrsta nekretnine može biti kolateral
- nekretninama koje su „u kreditu“ preko 10 godina danas je vrijednost porasla (nekima i za 100%), što posljedično omogućuje i značajnije iznose kredita
- rokovi otplate su 20 godina
- sredstva se isplaćuju nenamjenski, te ista nije potrebno pravdati namjenom
Edukativni primjer hipotekarnog kredita:
Obratio nam se klijent sa potrebom za nenamjenskim sredstvima u iznosu od 70.000,00 eura. Od postojećih nekretnina ima samo jednu, odnosno stan u Zagrebu (Trešnjevka 97m2), koji je kupio stambenim kreditom 2012. u iznosu od 100.000,00 eura (s kamatom od 4,75%), te vlastitim učešćem od 45.000,00 eura. Tada je navedena nekretnina bila procijenjena na iznos od 140.000,00 eura. Danas, vrijednost navedene nekretnine (prema procjeni) iznosi 260.000,00 eura.
Sukladno današnjoj vrijednosti nekretnine (260.000,00 eura), te preostaloj glavnici stambenog kredita na navedenoj nekretnini, klijentu smo predložili refinanciranje stambenog kredita novim hipotekarnim kreditom u iznosu od 127.217,22 eura. Na taj način klijentu smo pribavili 70.000,00 eura novog novca, te zatvorili stari stambeni kredit čija je preostala glavnica iznosila 57.217,22 EUR, a posljedično i smanjili kamatu koju je inicijalno imao na starom stambenom kreditu i to sa 4,75% na 3,75%. Također, produžili smo i rok otplate kredita, a kako bi mjesečni anuitet bio podnošljiviji (anuitet starog stambenog kredita iznosio je 648,41 eura, dok anuitet novog uvećanog kredita za 70.000,00 eura iznosi 754,26 eura).
Koje su prednosti za poduzetnika u odnosu na poslovni kredit?
Nenamjenski kredit često predstavlja dobru polugu za dokapitalizaciju postojećeg poslovnog modela ili pri ulaganju u novi startup projekt, a kako se ne bi opteretio operativni ciklus postojećeg poslovanja ili u konačnici i pronašao dostatan iznos sredstava za novi startup. Također, sama sredstva je moguće uvesti u tvrtku kao vlasničku pozajmicu što ponovno ojačava kapitalnu poziciju tvrtke u smislu “kvazi kapitalizacije”. Izuzev prije navedenih nenamjenskih kredita sa rokovima otplate do 10 godina te iznosima do 40.000,00 eura, u ponudi banaka su i nenamjenski krediti (tzv. hipotekarni krediti) u većim iznosima od 40.000 do 150.000 eura, te uz izuzeća i veći iznosi, a uz rokove otplate do 240 mjeseci (20 godina). Sredstva se u potpunosti mogu koristiti nenamjenski, ali obzirom na više iznose te duže rokove otplate, neophodno je da dodatno sredstvo osiguranja bude nekretnina u vlasništvu tražitelja kredita. Nekretnina koja je u funkciji osiguranja kredita može biti kako rezidencijalne, tako i poslovne namjene.
Kako točno pomažete poduzetnicima u ostvarenju poslovnih ciljeva?
Financijski stručnjaci iz tvrtke 3D Poslovne financije pomažu tvrtkama financijskim konzaltingom, uvođenjem kontroling funkcije u tvrtku, izradi investicijskih studija, financijskim modeliranjem prema potrebama, procjenama vrijednosti pravnih osoba i projekata te asistencijom u procesu financiranja s naglaskom na mikro, male i srednje poduzetnike. Ekspertni smo poznavatelji svih vrsta kreditnih proizvoda za poduzetnike, i financiranja obrtnih sredstava, te investicija. Osim s poslovnim bankama surađujemo i s Hrvatskom bankom za obnovu i razvitak (HBOR) te Hrvatskom agencijom za malo gospodarstvo, inovacije i investicije HAMAG BICRO. Vjerujemo da ne postoji ona jedna prava banka koja sa svojom lepezom proizvoda i usluga može opslužiti svakog klijenta, upravo zato surađujemo sa svim dionicima financijskog tržišta. Kombiniramo sve raspoložive financijske instrumente i bankarske proizvode, a kako bi pronašli, za svakog ponaosob, ono “jedinstveno pravo rješenje” koje u konačnici stvara dodanu vrijednost za klijenta.
Svi zainteresirani mogu se javiti na sljedeće kontakte:
Potrošački i stambeni krediti za fizičke osobe, vlasnike tvrtki i obrta 3D Privatne financije d.o.o.
e. info@3dprivatne-financije.hr
t. +385 1 6609 695
Financijsko savjetovanje i posredovanje za pravne osobe (tvrtke i obrti) 3D Poslovne financije d.o.o.
e. info@3dposlovne-financije.hr
t. +385 1 8008 076